Dossier Vastgoed | Leegstand stabiel ondanks saneringsgolf
Eerst het goede nieuws: van de circa 650 panden die begin 2015 leegstonden heeft ruim twee derde een nieuwe bestemming, huurder of eigenaar gekregen. Van de 662 panden die in het Automotive Rapport Vastgoed editie 2017 worden gepubliceerd stonden er 161 ook al in begin 2015 leeg. Dat betekent dat er grofweg 500 panden zijn bijgekomen, terwijl ongeveer een gelijk aantal van de lijst is. Deze cijfers zorgen voor optimisme: de door veel automotive vastgoedbezitters verwachte – en gevreesde – stijging van de leegstand in de autobranche zet niet door. En dat terwijl de sanering van de branche in hoog tempo doorzet: het aantal dealervestigingen daalde in de afgelopen twee jaar met 13 procent naar 2.100, schadebedrijf Care (50 vestigingen) ging failliet en bedrijfssluitingen zijn aan de orde van de dag. Tegelijkertijd zorgen de lage rente, de aantrekkende economie en de lagere huur- en koopprijzen voor nieuwe aanwas: jonge ondernemers durven de branche in te stappen en zittende ondernemers breiden hun activiteiten uit om de vierkante meters nuttig te kunnen inzetten. Aan de ene kant moet de showroom top zijn, maar het kan wel op minder vierkante meters. Ketens als Autohopper spelen hier dankbaar op in. Voor een autobedrijf kan zo’n verhuurformule een leuke omzetbrenger zijn, terwijl het relatief weinig ruimte kost.
Vertrouwde gezichten
Nu de economie aantrekt en er weer geld wordt verdiend in het autobedrijf is er weer optimisme over de toekomst van de autobranche. Veel panden worden dus opnieuw als autopand ingezet. Maar er zijn nog altijd veel bedrijven die een marginaal bestaan leiden, en hun bedrijf liever zouden verkopen dan doorgaan. Zo ontstaan steeds grotere holdings. Deze tweedeling wordt ook steeds sterker zichtbaar in vastgoedland. Stern Groep verkoopt bijvoorbeeld een aantal panden en realiseert daar een mooie winst op, terwijl aan de andere kant de leegstand in de autobranche nauwelijks afneemt en veel pandeigenaren naarstig zoeken naar nieuwe huurders. Gelukkig is er een nieuwe generatie, vooral ook buiten de grote steden, die juist de toegevoegde waarde van een dorpsgarage zien. Jeffrey Mulder, sinds vorig jaar voor de helft eigenaar van Autobedrijf John Boekelder in Oss, merkt dat mensen steeds vaker een auto willen kopen bij een vertrouwd adres in de buurt. “Dan weten ze waar ze terecht kunnen als er ooit iets is. Zekerheid inbouwen en oprecht interesse hebben in de klant wordt steeds belangrijker.”
Deze maand startte Arman Kunkels een garagebedrijf in het pand van zijn werkgever Ruud Tiems. Kunkels (25) huurt alleen de werkplaats. Tiems vindt het prima. “Het is moeilijk om een groot pand als dit – 1.800 vierkante meter, waarvan 1.200 showroom – in zijn geheel te verkopen of te verhuren. Daarom ga ik de onderdelen splitsen”, aldus Tiems. “De werkplaats wordt door Armand overgenomen. Ik blijf nog wel werkzaam in de showroom, waar ongeveer dertig occasions te koop staan.” Leegstaande panden staan zelden langer dan een jaar leeg. Vastgoedbezitters melden ons dat er weer veel meer interesse is, al leidt dat nog niet direct tot verhuur of verkoop. Automotive vastgoed heeft veel meer potentie dan kantoor- en winkelpanden. Bij kantoorpanden is het probleem dat deze vaak niet kunnen concurreren met nieuw gebouwde kantoorpanden (en daar zijn er veel meer van dan automotive panden). Een winkelcentrum dat leegloopt kan alleen nog revitaliseren als dit gezamenlijk met alle winkeliers gebeurt. In de praktijk, met grote vastgoedbezitters op de achtergrond, is die revitalisering een ingewikkeld proces.
De concurrentiepositie is dus in orde. Maar alleen daarop is niet te vertrouwen. Veel processen lopen stuk op wet- en regelgeving. Zo ging de gemeente Roermond vorig jaar niet akkoord met de vestiging van een restaurant in het voormalige Mercedes-pand van EMA. Ondernemer Wim Cox wilde van de vestiging een restaurant maken, met ruimte voor klassieke en luxe auto`s. De gemeente stelt dat de verkeerssituatie geen restaurant op de EMA-locatie toelaat.
Bestemmingsplan
Het voormalig Tigchelaar-pand in Brabant (zie kader) is het duurste pand dat leegstaat in de provincie Noord-Brabant. Toen eigenaar Van de Ven een huurder vond, een fietsbedrijf, bleek dat niet in het bestemmingsplan te passen. Na veel gedoe werd dat plan aangepast. Alleen toen zorgden privéomstandigheden ervoor dat de huurder geen interesse meer had. Het geeft eens te meer aan dat het ongeacht de lengte van het huurcontract verstandig is om tijdig bezig te zijn met het bestemmingsplan, leegstandbeheer of eventuele herontwikkeling. Alleen als de randvoorwaarden in orde zijn, kan er snel geschakeld worden als leegstand dreigt.
