Herontwikkelen zonder buikpijn
De eerste stelling van de avond is dat automotive vastgoed steeds minder goed aansluit op de behoeften van de autobranche. De meerderheid van de aan wezigen is het daarmee eens.
Volgens architect Henk Koop ligt dat vooral aan de bouwplannen uit het verleden die niet kloppen. “In de jaren '90 zijn er ontzettend veel autobedrijven gebouwd, maar is er weinig nagedacht over de logistiek en de functionaliteit van een pand. Laat staan over de toekomstbestendigheid.” Daar sluit collega-architect Guido Bakker zich bij aan. “Een pand zet je niet neer voor 5 tot 10 jaar, als architect moet je vooruit kijken. Een bedrijfspand moet flexibel en multifunctioneel zijn. In vastgoed zijn er drie pijlers: locatie, locatie, locatie. Een groot pand langs de snelweg was vroeger de perfecte automotive locatie. Nu moet je vooral bereikbaar zijn en voldoende parkeerplekken hebben. Een pand met een goede bereikbaarheid en een scherpe huurprijs staat ook nu niet lang leeg.” Johan van de Ven heeft naar eigen zeggen zijn panden op de juiste locatie staan, maar de wereld is de laatste vijf jaar zo drastisch veranderd dat zijn positie op de markt 180 graden is gedraaid. “In de jaren '90 heb ik de meeste panden laten bouwen volgens de corporate identity standards van de importeur. Die heeft ons grote paleizen laten neerzetten, privé, om er een goed pensioen aan over te houden. En nu komen ze met een minder dakenbeleid.”
Ook Aad Verkade is van mening dat vastgoed niet goed meer aansluit bij de behoeftes, maar dat de branche vooral zelf te behouden is om er wat aan te doen. “Het creatieve vermogen om het anders te willen doen ontbreekt vaak of komt te laat. Daarnaast neemt het keurslijf van de fabrikant alle creativiteit weg.”
De gesprekspartners
Architect Henk Koop van VBJ Architectuur en Bouwmanagement begeleidt nieuwbouw, verbouw en herontwikkeling. Veel van zijn klanten bevinden zich in de automotive. ‘Er zijn veel slechte panden gebouwd in het verleden.’ In meer creativiteit schuilt volgens hem de oplossing.
Johan van de Ven is ex-Ford-dealer in Noord-Brabant. Hij beheert in zes plaatsen panden met zijn vastgoedbedrijf J&sW Van de Ven Vastgoed. Hij verhuurt het merendeel aan een grote dealerholding (Tigchelaar). Hij zoekt de oplossing voor (komend) leegstand buiten de autobranche.
Guido Bakker van het gelijknamige architectenbureau heeft veel vaste klanten in de branche en heeft vele automotive panden ontworpen. ‘Er wordt steeds meer heringericht en minder nieuwgebouwd. Er is een gigantisch overschot aan showrooms.’
Frans Lalieu is eigenaar van Retail Development & Retail Boosting en onderzoekt ontwikkelingen binnen de retail. Hij schreef hierover het boek Ik heb een winkel, wat nu? Het ontbreekt volgens hem aan beleving bij en in autopanden. ‘Retailers hebben veel moeite om e-commerce te integreren in hun bedrijf.’
Aad van Orden werkt bij de gemeente Apeldoorn bij de eenheid Vastgoed en Grond en houdt zich primair bezig met acquisitie van nieuwe bedrijven, de huisvesting daarvan en de uitgifte van bedrijfsgrond. ‘De grootste uitdaging voor de overheid is na te denken over andere functies van vastgoed in de toekomst.’
Peter Beelen is directeur van Demac en heeft vrijwel alleen dealerbedrijven als klant. ‘Ik geloof niet in grote concentraties van showrooms, ik zie veel kansen voor familiebedrijven. Ik geloof in ‘de vent in de tent’. Als het om vastgoed gaat, ben ik echter minder optimistisch. Ik zie weinig kansen.’
Aad Verkade is branchemanager Truckdealers bij Bovag en richt zich daarnaast op het dossier Onroerend Goed. ‘Het vastgoedprobleem is nu nog een onderliggend probleem, er komt veel schaamte bij dit onderwerp kijken. Maar het groeit door naar een bovenliggend probleem dat ook andere branches gaat raken.’
Maar enig optimisme is er ook. Vastgoed is vaak goed geschikt voor alternatieve aanwending. Toch gaat ook dat niet zonder slag of stoot.
Herbestemming voor automotive vastgoed is volgens Aad van Orden onvermijdelijk, maar complex. “Door het ene probleem op te lossen, kun je een nieuw probleem creëren. Automotive vastgoed heeft vaak een abc-bestemming: auto, boot, caravan. Door er andere detailhandel toe te staan en dus te verplaatsen in een gebied, zet je druk op het bestaande detailhandelapparaat. Een deel van de omzet trek je op die manier uit binnensteden. Een sportschool daarentegen functioneert vaak prima op zo'n locatie.” Ook de enorme groei van webwinkels biedt kansen, stelt Frans Lalieu. “Webwinkels groeien uit hun voegen en meer dan de helft is niet gelinkt aan een fysieke winkel, ze worden vanuit woonhuizen gerund. De gemeente is er niet blij mee, het is immers een woonbestemming en geen bedrijf. In een automotive pand hebben webbedrijven ruimte om in de showroom hun producten te etaleren, in de werkplaats de pakketten te verzamelen en om ze vervolgens aan te bieden aan transportbedrijven, dan wel aan de receptie uit te geven.” Peter Beelen denkt dat we uiteindelijk wel weer uit het economische dal klimmen en ook het vastgoedprobleem deels wordt opgelost. “Mensen willen een auto nog altijd zien en een proefrit maken. Er is echt nog wel een boterham te verdienen in het autobedrijf. Maar, er zijn straks minder dealers en universelen over, dus een deel van de panden moet een andere invulling krijgen.” Verkade: “Maar let op: er is niet voldoende alternatief aanbod om het volume aan leegstand te kunnen vullen.”
Over waar de problemen het grootst zijn, verschillen de aanwezigen van mening.
“In de Randstad is juist de concentratie aan autobedrijven groter en de intrabrand-concurrentie hoog, daar wordt het probleem in rap tempo groter”, meent Verkade. Van Orden denkt dat krimpregio's een groot probleem hebben. “Daar waar weinig economische dynamiek is, zijn de problemen groter.” Volgens Bakker ligt het niet aan de windstreek, maar het verzorgingsgebied. “Wie buiten de Randstad gevestigd is en geen cirkel om het gebied heen kan trekken, heeft een probleem. Lelystad is bijvoorbeeld zo'n doemregio.” Centraliseren is volgens Koop de enige manier waarop retail een kans krijgt. “Door bedrijven versnipperd in een stad te plaatsen, gaat het altijd mis.”
Op de stelling dat gemeenten zich flexibeler moeten opstellen wordt in eerste instantie instemmend geknikt. Toch is er ook wel begrip voor gemeenten.
Het maatschappelijk belang en de neveneffecten moeten niet uit het oog verloren worden, benadrukt Verkade, die zegt goede en slechte ervaringen met gemeenten op dit gebied te hebben. “Gemeenten gooien automotive vastgoed op één hoop met andere retailbedrijven en kantoren. Terwijl de bestemming veel beperkter is, de situatie nijpender en er vaak een andere oorzaak ten grondslag ligt aan het probleem. Het is een beknellende bestemming voor veel vastgoedeigenaren en er komt vrijwel zeker geen autobedrijf terug in de huidige leegstand.” Van Orden is de enige ambtenaar in het gezelschap en kent de problematiek. “Waar het kan, moeten gemeenten zich tegenwoordig wel flexibel opstellen, ook al zijn er nog veel in de ontkenningsfase. Het alternatief is namelijk leegstand, verloedering en sociale problematiek, zoals wietkwekerijen. Gemeenten bewegen steeds vaker mee, maar er moet daarbij wel vastgehouden worden aan de kwaliteit van een gebied. Een herbestemming kan immers ook de waarde van de rest van het gebied beïnvloeden.” Verkade signaleert dat ondernemers soms vastlopen in de onderhandelingen door de botheid en de manier van onderhandelen van het gemeentelijke apparaat. Ook hebben veel ondernemers er niet het geduld voor, of beginnen ze het proces verkeerd. Koop heeft vooral goede ervaringen met gemeenten. “Het wisselt per gemeente, maar als je met een goed, creatief en concreet plan komt, zijn gemeenten vaak welwillend. Zeker bij automotive projecten worden gemeenten steeds flexibeler. Je moet je huiswerk goed doen, al zijn de procedures wel vaak vreselijk stroperig. Daar moet je mee om kunnen gaan.” Van de Ven knikt instemmend als er gesteld wordt dat hij nu al zou moeten zoeken naar oplossingen voor problemen die wellicht pas over een jaar ontstaan. Maar zijn hobby is het niet. “Ik had veel contact bij een gemeente, maar na de verkiezingen heb ik er niets meer van gehoord.” Vloeroppervlaktes onder de 1.500 m2 zijn bij gemeenten makkelijk door te voeren in het bestemmingsplan, is Bakkers ervaring. “Bij grote panden komt er veel tijd en onzekerheid bij kijken. Het risico dat iemand in de gemeenteraad dwars gaat liggen is groot.” Een plan is echter noodzakelijk, zonder goed plan is het makkelijk ‘nee’ zeggen, meent Van Orden. “Een duidelijke visie op een logische nieuwe ontwikkeling, zonder dat het andere ondernemers in de buurt blokkeert, vindt vrijwel altijd doorgang, maar dat geldt niet bij het zoveelste verzoek om een supermarkt te mogen huisvesten.”
‘Het alternatief is leegstand, verloedering en sociale problematiek.’
Investeren in automotive panden is noodzakelijk, maar niet bepaald gemakkelijk.
De waarden van vastgoed staan onder druk, start Beelen. “Het extra afschrijven van de herwaardering is vaak achtergebleven. De waardering van het vastgoed is te hoog en dus wordt het eigen vermogen te hoog ingeschat door eigenaren.” Complexe materie, vindt ook Koop. “Een dealer kan dat niet alleen afhandelen. Er moet op tijd deskundigheid worden ingeschakeld.” Daar komt volgens Van de Ven bij dat het onzeker is of investeringen wel worden terugverdiend. “Wie een tweede huurder in het pand betrekt, moet eerst het pand splitsen, dat kost een paar ton. Maar je weet helemaal niet of de huurder lange tijd blijft en de huur terugverdiend wordt.”
De deelnemers zijn wel positief over het perspectief op een goed rendement. Overig zakelijk vastgoed heeft het moeilijker.
Kantoren en winkels zijn volgens Van Orden beperkter in de mogelijkheden dan automotive panden. “Het is een illusie om te denken dat alles weer wordt zoals het was. Vastgoedeigenaren moeten een plan b bedenken, nadenken over mogelijkheden om rendement uit het pand te halen. Maar er zijn nog veel zeepbellen.” Vraag en aanbod sluit nog niet altijd op elkaar aan. “Er zou een platform opgezet moeten worden: wie zoekt wat in vastgoed”, zegt Koop. Niks is zeker in deze tijd, stelt Beelen. “Chevrolet gaf een paar jaar geleden nog aan te willen groeien in ons land. En inmiddels trekken ze zich terug uit Europa. Dat is een groot probleem voor sommige dealers.” Toch staat leegstand ook bij ondernemers met lege panden vaak niet hoog op de agenda, meent Verkade. “Voor kleine panden is er een goed perspectief, grote panden langs de snelweg kennen hoge herontwikkelingskosten, ik kijk met buikpijn naar de autoboulevards.” Volgens Bakker is nieuw automotive vastgoed best interessant. Er zit vaak een aanvangsrendement op van 8 procent. Dat is aanzienlijk meer dan ze bij een bank kunnen krijgen.”
